中国酒店和旅游业投资依然充满机遇，无论是中端酒店市场，还是酒店作为一个基点进行上下游进一步一体化整合，或许都可以提高投资人收益预期。酒店投资人普遍看好中国未来酒店与旅游业发展前景，并认为未来的趋势就是酒店与资本的结合。无论轻资产还是重资产，主动持有还是被动持有，在迭变过程中，行业在寻求更好的出路，也寻求更好的入口和机遇。

酒店运营更为复杂，投资者对其收益率要求更高

从房地产的视角来看，将不同类型、不同属性的资产与酒店相比较，在运营层面上，酒店资产的运营复杂度最高，对运营能力的要求也最高。酒店运营需要管理最多的人员，包括对整个酒店品牌的定位、运营、销售，是一个相对复杂的过程，相较于办公楼和零售而言，也有更高的要求。

从投资的角度来看，尤其是收购成熟物业的角度，核心关注点还是在现金流和收益率。从现金流的稳定性来讲，酒店资产的现金流波动性更大，和经济周期的联系也更加紧密，是一个周期性更强的资产。办公楼、零售的租约一般是三年到五年，但对于酒店来说，每天都有不同的客人入住，如何实现中长期的出租率保持在一个较好的水平，对经营及各方面，都有很高的要求。

从现金流的角度来看，酒店资本其实有相对较高的固定成本，比如人员、损耗等，它是一个运营杠杆很高的资产，需要出租率达到一定程度才能实现现金流的平衡，进而有所提升。由于酒店资产的这些特殊属性，投资者往往会更加谨慎，并且相应地要求一个相对高的回报，在做公开市场产品打包的时候也会有一些额外的要求。例如在做房托时为了让酒店更稳定，会做一个长租的安排。

从投资趋势上总结，投资者对酒店资产的收益率要求偏高，但实际情况却不尽如人意，国内高星级酒店资产类别上，由于经济周期、供给平衡等原因，酒店资产的收益率表现并不突出，因此市面上酒店资产的交易并没有像其他资产这么活跃。

市场细分合理、资产类型多样化、资产管理更专业成熟，海外市场给我们哪些提示？

对海外投资人来说，有更多样化的资产类型可以选择，例如单体酒店，或者同一品牌的多个酒店，或者自己组建的资产包等等。但在国内投资酒店，可供选择的并没这么多，投资交易难度会增加，效率会降低。

在国外，业主的资产管理通常是专业团队，或者是第三方团队进行管理，专业团队会从各个层面的细节上为投资者进行把控。例如在成本分析是发现早餐成本居高不下，资管团队发现是由于餐厅杯子尺寸较大导致支出较多，优化后每年可为酒店节省2.8万成本。

投资者在进入市场时就应考虑什么时候以何种方式退出，海外市场公募、私募市场渠道比较丰富，流动性非常高，有比较完善的中介服务体系、律师体系，包括齐全的项目资料、运营资料等。国内市场相关效率有待提高。

能力输出与资本引入，共同提升资产价值

国内酒店有一个关键问题在于很多酒店是被动持有的，其运营能力不足，财务杠杆很高，反观酒店的回报率，从投资角度来看并不是一个很好的投资机会。但对于有运营能力的人而言，这反而是一个很好的机会。被动持有型的资产不一定是有问题的，而是在于运营能力没有被附加上去，有运营能力的人结合第三方社会资本就能取得超额收益，盘活这些被动持有的资产。

但是如何保证能力的输出和资本的引入，还有一个关键点，只有能够脱离主体的资产证券化产品，才能够让真正有能力的人以合适的债务杠杆、债务成本长期稳定的运营资产。当债项的负担优化之后，又有能力的提升，回报率才会进一步提升，才会有更多的社会资本跟进来。现阶段证券化还处于发展过程中，它可以优化债务的成本，让一些本身有能力的被动持有型的业主方可以用一些时间换空间，能够穿越这个周期。谁能够穿越这个周期，绝对可以取得一次非常大的周期性红利，这是一个转变，就像这次论坛的主题，它是一个迭变的问题，只有在变的过程中才会更好的迎来行业的发展机会。

目光聚焦中端酒店市场与资本结合是未来趋势

未来十年中国将从一个中等收入国家跨越进入一个高等收入的国家，这意味着将会有一个很大的经济结构的转变，消费和服务业将主导中国的经济，预测未来的十到十五年消费增长可能会翻番，而且在消费增长里旅游和酒店的支出会是增长最快的环节。

过去十年旅游已经有很大的提升，未来十年将更令人期待。在这样一个增长很快的板块里，更去关注哪些部分？随着收入的增长，模式的转变，以及消费人口年龄的变大，和受教育水平及网络的普及，消费重点会越来越从商品的消费转成体验的消费，更多消费会是在休闲、娱乐、旅游、健康、医疗方面，在这些领域相信未来会更有前景。

具体到酒店，关注点则聚焦中端酒店市场。随着越来越多的中产阶级出现，中产阶级成为支撑中国经济一个主要阶层，从供给和竞争格局上来说，中端酒店市场会十分有利。高端酒店市场目前存在供给过度的问题，且品牌的竞争非常激烈。经济型和低端板块私有经济非常有活力，在很短时间就可以做到最好，这已经变成一个寡头市场。反而中端是蓝海，有很多的需求，在市场集中度上相对比较低，是一个分散的市场，大家都在建立竞争优势。

主动投资、被动投资，要考虑与资本结合的退出机制。投资是讲投资回报，因为酒店是重资产，初期大量的折旧报表不乐观，但酒店是有非常好的现金流，要把酒店跟资本市场对接，充分发挥酒店的优势。未来的趋势就是酒店跟资本的结合，酒店资产的证券化过程。

作为投资人，在资产证券化现金流产品的过程中，并不应放弃最后变现转让的收益权利。也提醒大家应关注中国的经济周期，关注人民币贬值的压力。不动产是一个很好避险的工具，很多机构投资人、投行都在关注酒店资产，它不完全是一个鸡肋，酒店人自己要有信心，把基础市场做好，中国业主、中国投资人，尤其是职业经理人的业主，能力还需要进一步提升。

未来中国酒店业主应该首先提升自己，做合格的专业的、有能力的跟酒店管理方良好沟通的业主，慢慢将第三方管理的理念引入到中国，为将酒店的资产引入资本市场，为未来中国酒店业健康的发展起到了积极推动作用。让不动产流动起来，让更多的酒店资产证券化产品投资者，共同分享酒店经营和发展的红利，将中国的酒店业推上一个未来的盈利水平的新高度。

恒8连锁酒店，三四线城市的风尚精品酒店专家

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